中资企业太霸气，豪砸10亿成交新加坡新地王！
中资企在新加坡搞了件大事！消息瞬间刷爆各大媒体头版头条，位于女皇镇的史德林路（Stirling Road）住宅地段，成为本地首个标价冲破10亿元的纯住宅项目，妥妥的新地王产生了！
这次竞标成功的发展商，是来自中国的联合财团，其中就有总部位于中国山东的南山集团。说起这个“过江龙”，最近没少在坡岛“搞大事”：“四连环”重拳出击，出手8、9亿元威震沉静多时的房地产市场。
过江龙果然财大气粗，一出手就是牛气冲天。
这一次出手，也是震动巨大！萝卜注意到，在此之前的地王记录竟然保持了20年，是1997年新加坡房市高峰时期的东海岸旭日湾地段。当年标价6亿8280万元。
也就是说，这次女皇镇的标价，不仅一举刷新了新加坡的地王记录，而且是高出46%的碾压式超越。
回过头来看女皇镇这幅地段的具体条件，标出高价也是有原因的。地段位于新加坡第三邮区的女皇镇地铁站旁边，面积达2.11公顷，属于可以兴建超过一千一百户的大型公寓楼盘。
这次竞标共吸引13方人马参与，最高标价达10亿零272万元，相当于容积率每平方英尺1050元。
图片来源自《联合早报》
第二名的标价约9亿2千5百万，第三名标价约9亿，都远远超过了97年地王的竞标价。13家竞标的发展商里，有一半的标价超过每平方尺900新币，显示了发展商对女皇镇地皮的强烈兴趣。
这已经不是女皇镇第一次上新闻头条了。
去年12月，女皇镇地区的另一幅地段：玛格烈通道私宅地皮招标，同样引起了发展商激烈竞标。14方参与竞争，最高竞标价每平方尺998新币。
具体位置看图。
两幅地段一对比，眼尖的人会发现一个小问题。
女皇镇地铁站旁边的地属于女皇镇没错，为啥联邦地铁站旁边的地也算是女皇镇的？
你没看错，新加坡区域规划里的女皇镇地区，包括的范围就是辣么大。
作为新加坡最早期发展的居民卫星镇之一，女皇镇地区覆盖了联邦区域(Commonwealth)，女皇镇(Queenstown),部分的波那维斯达区域(BuonaVista)和杜弗区域(Dover)。
注意看下面的新加坡地区图。
这次的新地王出现在女皇镇，对周边的私宅有没有影响？
肯定有影响。
房产市场有一个很有趣的现象。当某个地区有新盘开盘的时候，新盘本身的销量不一定，有时候好卖有时候不好卖，却往往带动周边旧盘热卖。
举个前几年的经典例子，必须是碧山地区的Sky Habitat和Thomson Grand之间不得不说的故事。
Thomson Grand刚开盘的时候，尺价定在1300新币左右，当时市场上的买家觉得定价贵了，卖的不太好。
到了Sky Habitat快开盘的时候，预计销售尺价放在1700新币这个区间，大家都惊呆了！
回头再一看Thomson Grand，似乎也没那么贵了。
Sky Habitat开盘的同期，Thomson Grand热卖了三个月，卖完了。
再举个最近的例子。
位于勿洛蓄水池地区的The alps Residences去年10月推出市场，卖得不错，开盘当月就卖出了超过一半的单位。
与此同时，有趣的事情发生了。一街之隔，已经沉寂了好久的The Santorini楼盘，销量开始持续上升。一直到现在还在继续。
经济学里有一种溢出效应，说得是事物一方面的发展，带动了另一方面的发展。
楼市里其实也有类似的溢出效应。
数数女皇镇区域的新私宅项目，已经推出市场的，有女皇镇地铁站附近的女皇碧苑（QueensPeak）和Commonwealth Towers。还没有推出市场的，是去年底中标的玛格烈通道地段。
看一下各个楼盘的地图位置。
位于女皇镇地铁站对面的Commonwealth Tower楼盘，于2014年推出市场，总共845个公寓单位，至今已卖出73.8%，平均销售尺价在1690每尺，预计年底建成。
这个盘快要拿钥匙了，最近几个月的销量增加，四月卖出了85间，算是卖错的。
一墙之隔的女皇碧苑（Queens Peak）楼盘于去年11月推出市场，总共736个公寓单位，至今已经卖出48.2%，平均销售尺价在1673每尺，预计2020年建成。
玛格烈通道的地皮目前还没有推出，不过地皮比较小，也就是两百多个公寓的供应量。根据竞标价，市场人士预测发展商的保本价在每尺1550左右，销售尺价预计会超过1700新币，高过现有楼盘的销售价。
至于新地王的未来销售价和市场欢迎度，还真不好说。
女皇镇这个地段本身是非常受欢迎的。关键是这是一个超过一千户的超大盘，还是地王。
如果售价定高了，突破了大家的心理价位，就会像当年的sky habitat那样，博眼球，吸引大批人围观。一旦新盘热度过去，后面就卖不动了。
售价往低了定，又能到多低。Commonwealth Towers当年的拿地价883，Queens Peak的拿地价871。这块新地王的地价就1050了。新地王的销售尺价贵过现有楼盘会是大概率事件，至少也会持平，不太可能会比其他盘卖得更便宜。
如果明年市场买气持续好转，发展商的压力就会小很多。这也是很多发展商现在高价抢地的判断。
几乎可以确定的一点是，新地王推出市场的时候，会带动一波周边楼盘的销量。
大家最近不妨多关注一下女皇镇地区的房产市场动向。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）
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